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금융정보

주택담보대출시 꼭 알아야할 조정대상지역, 투기과열지구 알아보기

by 인생30 2022. 3. 8.
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최근 집값이 많이 올라 그전보다 주택구매가 더 힘들어졌습니다.

예전에는 그래도 내 집 마련의 꿈이라도 꿀수있었는데 요즘은 쉽지 않네요.

그래도 열심히 노력해서 주택을 구매하게 되면 주택담보대출은 필수로 받게 되실텐데요.

수도권 기준 10억씩 하는 아파트를 현금으로 다 넣고 구매하긴 현실적으로 힘드니까요. 

 

그렇다면, 보유현금 + 매수시 들어가는 세금 및 복비까지 생각하셔서 주택담보대출 한도를 생각해야될텐데요.

주택담보대출을 받을때 필수적으로 체크해야 하는 사항이 있습니다.

구매하시려는 주택이 소재한 지역이 어떤 규제지역인지 확인을 하셔야 하는데요.

어떤 규제지역이냐에 따라서 LTV및 주택담보대출 한도 및 규제가 달라지기 때문이죠. 

 

 

정부에서 지정하는 부동산 규제지역은 크게 3가지로 나뉩니다.

조정대상지역/투기과열지구/투기지역 인데요.

조정대상지역 < 투기과열지구 < 투기지역 순으로 부동산 규제가 강화되고 가장 강력한 제재를 받는 투기지역은 투기과열지구와 조정대상지역의 규제를 동시에 받게됩니다.

 

그럼 규제지역의 뜻과 해당 지역을 먼저 알아보겠습니다.


  • 조정대상지역

직전월부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시/도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역

 

조건

1. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약 경쟁률이 5대1 이상

2. 직전월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기대비 30% 이상증가

3. 시도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균이하

 

주택담보대출, 세금규제

1. 조정대상지역 주택담보대출 LTV 50%

2. 총부채상환비율(DTI) 50%

3. 다주택 양도소득세 중과

4. 장기보유특별공세 배제

5. 분양권 전매시 50% 단일세율 적용

6. 1순위 청약 자격강화

 

* 조정대상지역에서는 2주택 이상 보유시 주택담보대출 불가함

* 주택구매시 자금조달계획서 제출필수


  • 투기과열지구

투기가 성행할 것 같은 지역으로 투기 억제를 위해 관리하는 지역, 주택가격 상승률 외에도 4가지 항목중 하나에 해당되면 투기과열지구로 선정될수 있음

 

조건

1. 최근 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나 전용면적 85m2 이하의 주택청약경쟁률이 10:1을 초과

2. 주택사업계획 승인이나 주택 건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급 위축에 따른 가격상승 소지가 있을경우

3. 주택 전매행위 성행으로 주거 불안의 우려가 있거나 신도시 개발등으로 투기가 우려되는 경우

4. 분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우

 

주택담보대출, 세금규제

1. 투기과열지구 주택담보대출 LTV 40%, DTI 40%로 제한

1-1. 투기과열지구 LTV : (9억이하일경우 40%, 9억 초과분에 대해서는 초과분에 한하여 20%, 15억 초과주택 대출불가)

2. 분양 주택 청약시 1순위 자격 제한

3. 양도세 주택수 산정시 농어촌주택이 포함됨(3년보유 및 이전주택 매각시 1세대 1주택 간주)

 

* 주택구매시 자금조달계획서+ 자금조달에 대한 증빙자료 제출 필수


  • 투기지역

주택가격 및 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정하는 지역

 

조건

1. 직전월 당해 주택가격 상승률이 전국 소비자 물가상승률 1.3배 초과

2. 부동산 가격상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 있을경우

 

* 서울 15개구와 세종시가 지정된 상태로 이후 추가지정은 현재 없는상태

* 조정대상지역과 투기과열지구의 제재를 동시에 받음


규제지역 지정현황은 아래 표를 참고하시면 됩니다.

 

이제 투기과열지구와 조정대상지역의 뜻과 어떤 규제들이 있는지 아시겠죠?

이사가기전 구매하려는 주택의 소재지의 지역이 어떤 규제지역인지 미리 확인을 필수입니다.

규제를 잘 알고 주택담보대출을 잘 활용하여 자금계획 세우시기 바라겠습니다.

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